Zehn Jahre Bauboom: die Kehrseiten des Wachstums

Volle Auftragsbücher garantieren dem Bauhauptgewerbe auch nächstes Jahr eine gute Ausgangslage. Doch aufgrund struktureller Probleme in Form von Ertragsschwächen und Kapazitätsengpässen wird es nach fast zehn Jahren Bauboom für viele Unternehmen immer schwieriger, von der komfor­tablen Auftragslage zu profitieren. Dadurch steigen sowohl für den Bau als auch für den Immobilienmarkt mittelfristig die Risiken.

Die gute Nachricht zuerst: Das Volumen wächst. Aus der Umsatz- und Auftragsperspektive läuft es rund im Bau. Um die Bauteuerung bereinigt wuchsen die Umsätze im Hochbau von 2003 bis 2011 um zwei Prozent pro Jahr und damit knapp mit vergleichbarer Geschwindigkeit wie das reale Bruttoinlandprodukt. Im laufenden Jahr dürfte trotz des wetterbedingt schlechten Jahresstartes ein leichtes reales Wachstum der hohen Bauinvestitionen möglich sein. Tiefe Zinsen und Bevölkerungswachstum halten die Nachfrage aufrecht und angesichts der vollen Auftragsbücher dürfte auch nächstes Jahr ein Umsatzwachstum resultieren. Der positive Ausblick erstreckt sich auf alle Bausparten.

Im Wohnungsbau ist man bemüht, die vielen ge­plan­ten Projekte zu bewältigen. Im Wirtschaftsbau belebt der Baustart zahlreicher Büro- und Verwaltungsgebäude die Umsätze trotz der Investitions­zurückhaltung exportorientierter Unternehmen. Die Bevölkerung wächst dynamisch und wird mobiler. Tiefbauunternehmen sind somit nicht nur damit beschäftigt, die vielen neuen Arealüberbauungen infra­strukturell zu erschliessen, sondern müssen die in der Folge entstehenden Engpässe auf Strasse und Schiene beseitigen. Die ausgeglichenen öffentlichen Haushalte, die europaweit eine bemerkenswerte Ausnahme darstellen, sind für die Finanzierung dieser Tiefbauarbeiten eine glückliche Fügung.

Mit diesem Ausblick wird der Bauboom nächstes Jahr zehnjährig. Doch das Jubiläum ist nicht zwingend ein Grund zum Feiern, denn im weit vorangeschrittenen Bauzyklus zeichnen sich in der Branche zunehmend die Kehrseiten des Wachstums ab. Die Risiken steigen mittelfristig sowohl für Unternehmen als auch für den stellenweise überhitzten Immobilienmarkt.

Vom Wachstum sollte man profitieren können

Volumen generieren ist eine Sache – davon zu profitieren eine andere. Die fehlenden Preissteigerungen stellen zunehmend ein ernstzunehmendes Problem dar. Der Baupreis für den Neubau eines Mehrfami­lienhauses bewegt sich gemäss Bundesamt für ­Statistik heute nur zwei Prozent über dem Stand von 2008. Zwar kam es zwischenzeitlich zu leichten Schwankungen. Doch im Grossen und Ganzen ist es trotz der hohen Nachfrage nicht gelungen, Preis­erhöhungen zugunsten von höheren Margen durchzusetzen. Der Wettbewerb verschärft sich, weil eine wachsende Anzahl an Unternehmen versucht, vom hohen Bauvolumen und den tiefen Markteintrittsbarrieren zu profitieren.

Die Eintrittsrate neuer Unternehmen ist über die letzten zwei Jahre markant angestiegen. 2011 wurden alleine 1080 Handelsregistereintragungen von Hochbauunternehmen registriert, was elf Prozent aller Eintragungen im Hochbaubereich entspricht. In der ersten Jahreshälfte 2012 belief sich diese Zahl bereits auf 670 Meldungen, weshalb auch im laufenden Jahr mit einem Wachstum der Eintrittsrate zu rechnen ist. In vielen Fällen dürfte es sich bei diesen Meldungen um Kleinstunternehmen handeln, die ihrem Markteintritt mit tiefen und nicht zwingend kostendeckenden Preisen auf die Sprünge helfen, was den Preisdruck verschärft.

Dem geringen Baupreiswachstum stehen markante Immobilienpreisent­wicklungen gegenüber. Neue ­Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber 2008 um 26 Prozent, was in erster Linie die Preisanstiege des zugrunde ­liegenden Baulandes verursachen. An begehrten Lagen ist Bauland so knapp geworden, dass beim hohen Preis wenig Verhandlungsspielraum besteht – im Gegensatz zu den Baukosten. Um den Bodenpreis zumindest teilweise zu kompensieren, besteht bei Bauherren der Anreiz, den Rotstift verstärkt bei den Baukosten anzusetzen, und diese Sparbemühun­gen setzen nicht nur die Preise unter Druck, sondern gefährden zudem die bauliche Qualität.

Die Branche arbeitet am Limit

Aus der Ertragsschwäche ergibt sich ein zweites Problem: Volle Auftragsbücher bekommen einen hohen Stellenwert, um die Kapazitäten möglichst optimal auszunutzen, doch vor Kapazitätserweiterungen schreckt man angesichts der schmalen Gewinnbasis zurück. Aus Abbildung 1 ist ersichtlich, dass mehr Aufträge hereinkommen, als in angemessener Frist verarbeitet werden können. Die Grafik zeigt, wie sich über die letzten zehn Jahre im Hochbau ein beachtlicher Auftragsbestand von 3,4 Milliarden Franken bis zum 2. Quartal 2012 aufgebaut hat. Die ­Auftragseingänge überstiegen die Umsätze konti­nuierlich und stellenweise bis zu über 100 Millionen Franken pro Quartal im rollenden Mittel.

Diese Diskrepanz zwischen Auftragseingang und Umsatz spiegelt sich schliesslich auch in der Relation der im Bau befindlichen zu den fertiggestellten Wohnungen wider. Im 2. Quartal befanden sich pro fertiggestellte Wohneinheit schweizweit 6,5 Wohnungen im Bau. Insgesamt haben sich in der Produktion 74 000 Wohnungen aufgestaut, die auf ihre Fertigstellung warten. Die Bauzeiten ziehen sich vom Spatenstich bis zur Fertigstellung in die Länge, was nicht nur an der Grösse und Komplexität derzeitiger Projekte liegt, sondern auch an den Kapazitätsengpässen in der Bauausführung.

Die Engpässe lassen sich an der ­Beschäftigungsentwicklung im Hochbau ablesen, die im Lichte der starken Nachfrage mit einem Wachstum von 0,5 Prozent pro Jahr ­zwischen 2003 und 2011 gering ausgefallen ist. Zum Vergleich: Die Umsätze wuchsen im gleichen Zeitraum mit real zwei Prozent pro Jahr viermal schneller. Diese Wachstumsdifferenz dürfte zum Teil auf Produktionssteigerungen zurückzuführen sein.

Dennoch verdeutlicht der Vergleich, dass die Branche als Ganzes seit geraumer Zeit am Limit arbeitet, zumal die Kapazitäten von Planern sehr viel stärker gewachsen sind. Architektur- und Ingenieurbüros haben zwischen 2003 und 2011 mit 2,9 Prozent Wachstum pro Jahr und mehr als 21 000 zusätzlichen Beschäf­tigten viermal mehr Stellen aufgebaut als Hochbauunternehmen (siehe Abbildung 2). Die strukturellen Probleme und die Angst vor Überkapazitäten in ­konjunkturell wechselhaften Zeiten dürften einige Unternehmen trotz voller ­Auftragsbücher davon abhalten, weiteres Personal zu rekrutieren. Sie geben ­gewissermassen mit angezogener Handbremse Vollgas.

Branchenprobleme werden mittelfristig zum Marktrisiko

Damit dürfte sich das Problem der limitierten Wohnraumproduktion weiter verschärfen und mittelfristig auch für den Immobilienmarkt zum Risiko werden. Zurzeit könnte der Schweizer Wohnungsmarkt einen Ausstoss von über 50 000 Wohneinheiten pro Jahr durchaus absorbieren, produziert jedoch knapp zehn Prozent darunter. Der dauerhafte Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt lässt die Preise weiter steigen. Das signalisiert Planern und Entwicklern, zusätzliche Projekte in Angriff zu nehmen, die dann wiederum in der Produktion feststecken. Im Endeffekt wächst der Bestand an unfertigen Wohnungen und verschärft damit den bestehenden latenten Angebotsüberhang. Dieser wird sich früher oder später auf den Markt ergiessen und droht diesen dannzumal aus den Angeln zu heben. Aus dem Blickwinkel der Bau- und Immobilienmarktstabilität wäre es daher zu wünschen, dass die Bauwirtschaft die strukturellen Probleme überwindet und das hohe Auftragsvolumen gewinnbringend und schneller bewältigt.

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