Zinsniveau bleibt tief

«Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus ist weiterhin nicht zu erwarten», schreibt Money Park in seinem neuen Real Estate Risk Index. Weiter heisst es: «Obwohl konjunkturelle Wolken am Himmel aufgezogen sind, wirkt sich die gute makroökonomische Lage der Schweizer Wirtschaft noch immer positiv auf den Schweizer Immobilienmarkt aus.» 

Die Preise für Einfamilienhäuser (-0.8%), wie auch für Eigentumswohnungen (-0.3%) sanken im 4. Quartal 2018 gemäss dem neuen Real Estate Risk Index RERI von Money Park ganz leicht. Insgesamt präsentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt in einem anhaltend gesunden Zustand. Seit Einführung der Negativzinsen vor vier Jahren haben sich die aggregierten Risiken kaum verändert. Beim Preisniveau für Einfamilienhäuser (leichtes Plus) und Eigentumswohnungen (leichtes Minus) sehen wir seit Anfang 2017 nur marginale Veränderungen. In zwei Untersegmenten zeichnen sich jedoch erhöhte Risiken ab:

  • Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment und an schlechteren Lagen: Viele Eigenheimerwerber können sich nur ein solches Objekt leisten. Deshalb nahmen die Transaktionen und damit auch die Preiserhöhungen dieser Kategorie in den letzten Jahren deutlich zu. Sinkt die Nachfrage, werden diese Objekte auch schnell wieder an Wert einbüssen.
  • Renditewohnliegenschaften in ländlichen und kleinstädtischen Gebieten: In einzelnen Gebieten (z.B. Mittelland) hat sich ein Überangebot an Mietwohnungen entwickelt.

Die Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone mehren sich. Sorgen um eine Verschärfung der Staatsschuldenkrise in Italien, Handelskonflikte, die Ungewissheit über den Ausgang des Brexit und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU sorgen für tiefe Kapitalmarktzinsen. In Folge dessen geraten auch die Hypothekarzinsen unter Druck. Des Weiteren hat die SNB Mitte Dezember erklärt, dass sie die Geldpolitik wie erwartet unverändert expansiv belässt. Zinserhöhungen sind daher auch 2019 nicht zu erwarten. Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb gross, dass die SNB ihren Leitzins unverändert belässt.