Markant mehr Leerwohnungen – steigende Risiken

Innert Jahresfrist steigt die Zahl der leer stehenden Wohnungen um rund 8000 Einheiten. Per 1. Juni 2018 stehen damit 1.62% der Wohnungen leer. Die Risiken im Wohnungsmarkt steigen damit weiter an. Irgendwann wird es zu einer Korrektur kommen.

Lange schwankte die Leerwohnungsziffer in einem engen Band um ein Prozent herum. Seit 2013 sehen wir jedoch einen deutlichen Anstieg um jeweils mindestens 0.1 Prozentpunkte pro Jahr. Von 2017 auf 2018 waren es 0.17 Prozentpunkte. Dies tönt nicht nach allzu viel. In absoluten Zahlen heisst dies aber: Rund 8000 Wohnungen stehen zusätzlich leer. Angesichts einer jährlichen Produktion von gut 50 000 neuen Wohnungen ist dies eine sehr hohe Zahl. Eine Umkehr oder auch nur eine wesentliche Verlangsamung dieses Trends scheint auf absehbare Zeit kaum realistisch. Die Planungstätigkeit ist weiterhin hoch. Die Nachfrage hingegen ist trotz guter Konjunktur nicht mehr so hoch wie vor einigen Jahren noch. Grund dafür ist vor allem der Rückgang der Nettozuwanderung: Wuchs die Bevölkerung vor einigen Jahren durch die Einwanderung noch um rund 80 000 Personen, so sind es heute noch etwas über 50 000. Damit kann es keine Nachfrage geben für die grosse Zahl der Wohnungen, welche momentan gebaut wird. Eine wesentliche Änderung dieses Zustandes wäre erst bei einem nachhaltigen Wiederanstieg der Nettozuwanderung zu erwarten. Dies ist jedoch kein realistisches Szenario und würde von der Bevölkerung auch kaum goutiert.

Mietwohnungsboom

Der Anstieg der Leerwohnungsziffer ist fast ausschliesslich auf den Boom bei den Mietwohnungen zurückzuführen. Vor anderthalb Jahrzehnten waren nur knapp ein Viertel der neuen Wohnungen Mietwohnungen. Mittlerweile trifft dies für mehr als die Hälfte der neuen Wohnungen zu. Gleichzeitig hat die Wohnbautätigkeit stark zugenommen. In absoluten Zahlen hat sich der Mietwohnungsbau fast vervierfacht! Die Zahl der neuen Einfamilienhäuser hingegen hat auch in absoluten Zahlen abgenommen. Relativ ist der Bedeutungsverlust nochmals deutlich grösser: Von etwa einem Drittel ist der Anteil der neuen Einfamilienhäuser auf etwa 15% gefallen. Der allmähliche, konstante Abwärtstrend weist darauf hin, dass Veränderungen struktureller Natur sind: Einerseits gibt es immer weniger potentielles Bauland für Einfamilienhäuser und andererseits ist das Einfamilienhaus im Grünen für viele junge Familien kein Lebenstraum mehr, wie es für ihre Elterngeneration noch war. Anders verhält es sich bei den Eigentumswohnungen: In absoluten Zahlen werden ähnlich viele gebaut wie vor anderthalb Jahrzehnten. Der relative Rückgang ist den Entwicklungen der letzten Jahre geschuldet. Die starken Preisanstiege haben es vielen potentiellen Käufern verunmöglicht, Wohneigentum zu erwerben. Für Normalverdiener ist Wohneigentum zumindest in den Zentren schlicht nicht mehr finanzierbar.

Der Grund für den Mietwohnungsboom ist schnell gefunden: Staatsanleihen und Obligationen werfen kaum noch etwas ab. Aktien sind aufgrund der Dividendenrenditen zwar attraktiv, können aber aufgrund der Risiken nicht das ganze Portfolio abdecken. Immobilien bieten hingegen einen stabilen Cashflow bei Renditen, welche zwar stark gesunken sind – mittlerweile beträgt die durchschnittliche Bruttorendite bei neuen Mietwohnungen weniger als vier Prozent – aber immer noch deutlich attraktiver sind als Staatsanleihen. Vor allem langfristig orientierte institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen investieren kräftig in Mietwohnungen. Dies hat Folgen: Mittlerweile stehen etwa 2.5% der Mietwohnungen leer. Dies freut zwar die Mieter, welche von sinkenden Mieten profitieren, lässt aber die Risiken im Wohnungsmarkt ansteigen Dies gilt vor allem dort, wo viel gebaut wird, ohne dass wirklich eine grosse Nachfrage da ist: in kleineren Städten und Agglomerationen, welche zwar noch in pendelbarer Distanz von den grossen Zentren liegen, aber für Neuzuzüger eher aus Mangel an bezahlbaren Alternativen gewählt werden als aus Überzeugung. Ist dann noch die Mikrolage wenig attraktiv, so kann sich die Vermietung schnell schwierig gestalten.

Wohnbautätigkeit hält kurzfristig an – Korrektur langfristig unvermeidlich

Kurz- und wohl auch mittelfristig wird sich die Wohnbautätigkeit kaum wesentlich abschwächen. Dafür sind Immobilien als Anlageobjekte für Investoren zu attraktiv. Bei attraktiven, gut geplanten Projekten an guten Lagen können die Investoren zudem immer noch mit einem vertretbarem Leerstandsrisiko rechnen. Die Pipeline an Projekten ist denn auch immer noch gross, wenn auch die Baubewilligungen auf eine Abkühlung hindeuten Für das kommende Jahr ist daher allenfalls mit einer gewissen Abschwächung der Wohnbautätigkeit zu rechnen. Da sich die Zinssituation kaum innert kurzer Zeit wesentlich ändern wird, scheint ein eigentlicher Einbruch der Wohnbautätigkeit auch für 2020 kaum zu drohen.

Dies heisst aber auch: Es werden weiterhin Wohnungen auf Halde gebaut werden. Die Leerwohnungsziffer wird weiter steigen und damit auch die Risiken. Langfristig ist eine Korrektur der Wohnbautätigkeit unvermeidlich. Nur ein grosser Anstieg der Nettozuwanderung könnte dies verhindern. Wann die Korrektur kommt und wie schnell und tief sie verlaufen wird, kann jedoch niemand vorhersagen. Im Idealfall wird sich die Bautätigkeit langsam an eine konstante oder gar leicht steigende Nachfrage anpassen. Die Baufirmen hätten Zeit, ihre Kapazitäten anzupassen; Personalabbau könnte in erster Linie über die natürliche Fluktuation erfolgen. Im Negativszenario kommt der Einbruch abrupt und die Wohnbautätigkeit sänke jahrelang unter das Niveau einer schwindenden Nachfrage, bis die Leerstände abgebaut wären. Entlassungswellen wären kaum zu vermeiden.

Klar ist aber: Je länger die Korrektur auf sich warten lässt, desto grösser ist das Abwärtspotential. Klar ist auch, dass die Auswirkungen regional sehr unterschiedlich sein werden. In den grossen Städten sind grössere Leerstände kaum zu erwarten. Kleinere und mittelgrosse Städte oder Agglomerationen, welche von den grossen Zentren etwas weiter entfernt sind, und in denen in den letzten Jahren viel gebaut wurde, sind hingegen stark gefährdet.

Was die Baumeister tun können

Die steigenden Risiken im Wohnungsbau sind eine Herausforderung für die Baumeister. Weder Panikmache noch ein sorgloses Weiter-wie-bisher sind gefragt. Ein Patenrezept, wie man damit umgeht, gibt es aber nicht. Wichtig ist ein Bewusstsein, dass die heute hohe Bautätigkeit im Wohnungsbau nicht ewig anhält. Wer im Wohnungsbau tätig ist, sollte sich einige Fragen stellen, etwa:

  • Was bedeutet es für meine Firma, wenn das Volumen im Wohnungsbau in meinem Marktgebiet innert kurzer Zeit um einen Drittel zurückgeht? Kann ich meine Kapazitäten rechtzeitig zurückfahren?
  • Ist mein Marktgebiet besonders gefährdet?
  • Baut meine Firma Wohnhäuser auf eigene Rechnung und/oder besitzt solche?

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die letzte Frage mit Ja beantwortet wird. Da die Margen im Hochbau mickrig sind, haben nicht wenige Baufirmen ihr Geld in den letzten Jahren vor allem mit Entwicklung, Vermarktung und Vermietung von Wohnungen verdient. Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Wer als Unternehmer Geld verdienen will, muss Risiken eingehen. Wer dazu nicht bereit ist, taugt nicht zum Unternehmer. Jedoch müssen die Risiken auch tragbar sein. Wenn die Existenz einer Firma gefährdet ist, wenn beispielsweise

  • der Verkauf bei einem Projekt mit Eigentumswohnungen nur schleppend vorankommt und am Schluss 20% Preisnachlass gegeben muss, oder
  • bei einem Mietwohnungsobjekt die Mieten so weit gesenkt werden müssen, dass auf dem Objekt ein Abschreiber von 20% gemacht werden muss,

dann ist man schlecht gerüstet für die kommenden Jahre. Bei einer abrupten und kräftigen Korrektur wären solche Verluste schnell einmal möglich. Auch grössere Verluste wären bei einzelnen Objekten durchaus denkbar. Die Bausparte könnte die Verluste dabei kaum ausgleichen. Mit Bauen verdient man heute schon kaum Geld. Geht die Bautätigkeit zurück, so verschärft sich der Wettbewerb nochmals, was den Druck auf die Margen weiter erhöht.

Silvan Müggler

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